Долевое строительство. Алгоритм действий потребителя. Способы восстановления нарушенных прав
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (далее –Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать потребителю объект долевого строительства, качество которого соответствует:
- условиям договора долевого участия(далее – ДДУ). Так, ДДУ должен содержать основные характеристики подлежащей передаче потребителю квартиры в соответствии с проектной документацией (ст. 4 Закон № 214-ФЗ), в том числе указание об общей площади квартиры, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении и другие.
Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена передача квартиры с осуществленной внутренней отделкой, например, квартира с «чистовой отделкой» (оштукатурены стены, осуществлена разводка электричества), либо квартира «под ключ» (установлены натяжные потолки, поклеены обои на стены, положен линолеум и другое).
- требованиям технических регламентов. Так, например, на строящийся жилой дом распространяются требования: ТР ТС 011/2011. Технический регламент Таможенного союза. «Безопасность лифтов" (требования к лифтовому оборудованию в домах), технический регламент ЕАЭС "О безопасности оборудования для детских игровых площадок" (ТР ЕАЭС 042/2017, вступает в силу - 17.11.2018, требования к безопасности размещаемых на детских площадках песочницах, качелях и другое), Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
- требованиям проектной документации и градостроительных регламентов,
иным обязательным требованиям. К таким требованиям относятся требования государственных стандартов, санитарных норм и правил, строительных норм. Например, построенная квартира должна соответствовать установленным требованиям к инсоляции и солнцезащите, поскольку эти требования соответствуют целям защиты здоровья граждан (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утв. Постановлением Главного санитарного врача РФ от 25 октября 2001 года N 29). Требования к жилым помещения установлены СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).
Алгоритм действий потребителя
1. При выявлении недостатка в построенном жилом помещении либо технологическом, инженерном оборудовании, размещенном в многоквартирном доме, необходимо обратиться организацию, осуществляющую управление домом (управляющая компания, ТСЖ) с целью составления акта о выявленном недостатке. Выявленные недостатки необходимо зафиксировать (фото, видеосъёмка).
2. С целью оценки ущерба, причиненного недостатком, потребитель имеет право обратиться в независимую экспертную организацию для получения экспертного заключения. О проведении экспертизы необходимо уведомить организацию, осуществляющую управление домом, и застройщика.
3. Обратиться к застройщику с претензией в случае если квартира (жилой дом) построена застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В претензии потребитель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
4. Установление застройщику разумного срока для устранения недостатков. Понятие разумности должно определяться в каждом конкретном случае.
5. Предъявление застройщику требования о расторжении договора, возврате денежных средств и уплаты процентов в случае:
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Законодательством не определено понятие существенного недостатка объекта долевого строительства, в связи с чем для определения существенности недостатка необходимо проведение независимой экспертизы.
- неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
6. в случае отказа застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке необходимо обратиться с иском в суд:
- об устранении недостатков - в случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок.
Наличие в квартире недостатков должно быть подтверждено с помощью соответствующих доказательств (например, фотографии, акты Управляющей компании о протечке, трещинах в стене, экспертные заключения о наличии недостатков и стоимости их устранения и другое).
В случае, если застройщиком нарушен согласованный с потребителем срок устранения недостатков, застройщик уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню). При этом если недостаток (дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается в размере одного процента от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Взыскание неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства допускается, если судом установлено как действительное наличие в квартире недостатков, за которые отвечает застройщик, так и уклонение застройщика от их устранения по требованию потребителя.
Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
- о расторжении договора – в случае нарушения срока устранения недостатков, либо в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Способы восстановления нарушенных прав
Обращение к застройщику с претензией о выявленных недостатках или о расторжении договора в одностороннем порядке.
Обращение в суд с иском о защите прав потребителей, в том числе с заявлением требований о выплате неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.
Административная ответственность застройщика
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:
- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);
- обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);
- нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства
- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);
- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).
При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.